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🏠 住宅  |  2026年6月7日  |  ⏱ 約9分

住宅ローン完全ガイド：固定vs変動・借入額の目安・返済シミュレーション

住宅ローンの基本：2種類の金利タイプ

住宅ローンを選ぶ上で最初に理解すべきなのが「固定金利」と「変動金利」の違いです。この選択が30年以上にわたる返済に大きく影響します。

固定金利

借入時の金利がローン完済まで変わらないタイプです。毎月の返済額が一定のため、家計の計画が立てやすいのが最大のメリットです。金利が上昇しても返済額は増えません。ただし、変動金利より金利水準が高めに設定されています。

変動金利

市場の金利動向に応じて半年ごとに金利が見直されるタイプです。固定金利より低い金利からスタートできますが、将来的に金利が上昇すると返済額が増える可能性があります。現在の低金利環境では変動金利を選ぶ人が多いですが、2024年以降の日銀利上げの動向には注意が必要です。

無理のない借入額の目安

住宅ローンの借入額は「年収の何倍まで」という目安がよく使われます。

ただし、この「5〜6倍」はあくまで目安です。子どもの教育費・老後の貯蓄・車のローンなど、住宅ローン以外の支出も考慮した「返済比率」で考えることが重要です。

返済比率の計算

返済比率（返済負担率）＝ 年間ローン返済額 ÷ 年収 × 100

金融機関の審査基準は通常25〜35%以内です。しかし、実際に安心して返済できる水準は20〜25%以内とされています。

総返済額の計算方法

住宅ローンの怖さは「金利分の総支払額」です。同じ3,000万円の借入でも、金利と期間によって総返済額が大きく変わります。

金利2%では3,000万円借りると総支払が4,165万円になります。繰り上げ返済や返済期間の短縮で総支払を大幅に減らせます。

住宅ローン選びの注意点

• 頭金は物件価格の10〜20%を用意するのが理想（諸費用も別途3〜5%必要）
• 団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認する
• 住宅ローン控除（最大年40万円の税額控除）を活用する
• 借り換えの選択肢も常に頭に入れておく

よくある質問

住宅ローン選びの実践シミュレーション

変動金利・固定金利の選択は、家族の経済状況・リスク許容度によって異なります。具体的な数字で比較してみましょう。

変動vs固定：3,000万円借入30年の場合

変動金利は現在（2026年）非常に低く月返済額を抑えられますが、日銀の利上げにより金利が上昇するリスクがあります。変動を選ぶ場合は「金利3%になっても返済できるか」を必ずシミュレーションしてください。

無理のない借入額の計算方法

一般的な「返済負担率25〜30%以内」という目安を具体的な数字で確認しましょう。

ペアローンとの比較

共働き夫婦が利用できる「ペアローン」と「収入合算」の違いを整理します。

• ペアローン：夫と妻それぞれが独立したローンを組む。住宅ローン控除を夫婦両方が受けられる利点があるが、どちらかが収入減になると返済が苦しくなるリスクあり
• 収入合算（連帯保証）：収入の多い方が主債務者で、もう一方が連帯保証人。住宅ローン控除は主債務者のみ

住宅ローン控除（住宅取得等特別控除）の活用

2024年以降の住宅ローン控除は、ローン残高の0.7%が最大13年間（新築）の所得税・住民税から控除されます。年収600万円・残高3,000万円なら年間21万円の税負担軽減が見込めます。

• 控除率：0.7%（2024年〜）
• 控除期間：新築13年、中古10年
• 借入限度額：省エネ住宅3,000万円、それ以外2,000万円（2024〜2025年）

住宅ローン選びのチェックリスト

• □ 金利タイプ（変動/固定）を選択した根拠を家族で共有した
• □ 変動の場合、金利3%になっても返済できることを確認した
• □ 返済負担率が手取り月収の25%以内に収まっている
• □ 住宅ローン控除の適用条件（床面積・所得制限等）を確認した
• □ 繰り上げ返済の手数料・条件を確認した
• □ 団体信用生命保険（団信）の内容を確認した
• □ 3社以上の金融機関で金利・条件を比較した

よくある失敗と対策

失敗①：諸費用を借入に含めすぎる
物件価格の3〜7%かかる諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険等）を借入に含めると総返済額が大幅増加。諸費用は現金で準備することを推奨します。

失敗②：固定資産税・管理費を忘れる
戸建ては固定資産税（年10〜20万円）、マンションは管理費・修繕積立金（月2〜3万円）が別途かかります。これらを含めた「住居費総額」で予算を考えましょう。