不動産投資
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物件価格（万円）
購入予定の物件価格を万円単位で入力。例）2500万円の場合は「2500」と入力。

想定家賃収入（月額・万円）
月額の想定家賃。例）月8万円の場合は「8」。複数戸数の場合は合計を入力。

ローン返済額（月額・万円）
月額のローン返済金。自己資金で購入する場合は「0」。例）月6万円なら「6」。

月間維持費（万円）
管理費・修繕積立金・固定資産税などの月間支出合計。例）月1.5万円なら「1.5」。

想定空室率（%）
空室の想定割合。0～100で指定。新築・立地好は5%、築古・地方は20～30%程度が目安。

初期投資額・頭金（万円）
ローンを除いた自己資金。入力すると「自己資金ROI」が計算される（任意）。

表面利回り（%） = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り（%） = 年間CF（空室・維持費・ローン込み） ÷ 物件価格 × 100

月間CF = 月間家賃（空室控除後） - ローン返済額 - 月間維持費

年間CF = 月間CF × 12

自己資金ROI（%） = 年間CF ÷ 自己資金（頭金） × 100

💡 重要：表面利回り 8% の物件も、実質利回りは 2～3% に低下することがあります。本ツールで 「実質利回り」と「月間CF」 を必ず確認してから投資判断しましょう。

Q: 不動産投資シミュレーターで高い利回りが出ました。すぐに投資してもいい？

A: 本シミュレーターは参考値です。実際の投資判断には、物件の立地・築年数・修繕リスク・市場動向を総合判断する必要があります。空室率・家賃下落・金利上昇などのシナリオも検討し、ファイナンシャルプランナーや不動産投資の専門家に相談してから判断することをおすすめします。

Q: 月間キャッシュフローが負の場合、投資すべきではない？

A: 月間CF（キャッシュフロー）が負の場合、毎月赤字になることを意味します。ただし、税制優遇（減価償却費の計上）や将来の物件価値上昇を見込む場合もあります。一方、月間CF がプラスの物件が基本です。負の物件は、詳細な税務分析と10年〜20年の長期シミュレーションが必須です。

Q: 最適な空室率の想定値は、どのように決めればいい？

A: 立地・築年数・需要層で異なります。新築・好立地エリア：3〜5%（入居需要が高い）| 築5〜10年・標準エリア：10〜15%（徐々に低下） | 築15年以上・地方：20〜30%以上（空室リスク高い）。常に最悪のシナリオ（高空室率）でもCF がプラスになるか検証することが重要です。

Q: このシミュレーターを使うベストなタイミングはいつですか？

A: 3つのタイミングが特に効果的です。①物件の内見前：不動産会社の提示する表面利回りだけでなく、ローン・維持費・空室を考慮した実質利回りを事前に計算し「投資判断の基準値」を持って臨む。②内見後：実際に確認した建物状態や管理状況をもとに維持費・空室率を修正して再計算し、最終判断の精度を上げる。③融資条件が変わったとき：ローン金利や借入額が変わると月間CF・実質利回りが大きく変化するため、都度シミュレーションして収支を確認する。

Q: 表面利回り8%の物件と実質利回り5%の物件、どちらが優れていますか？

A: 実質利回りで比較すべきで、この場合は判断が逆転することもあります。表面利回り8%の物件でも、管理費・修繕積立金・空室率・ローン返済を差し引くと実質利回り3%を下回るケースがあります。一方、表面利回り6%でも維持費が低く空室率が安定していれば実質利回り4〜5%となる物件の方が手残り収入（月間CF）が大きくなります。本シミュレーターで双方の条件を入力して「月間CF」を直接比べることが、最も実践的な比較方法です。

Q: シミュレーターに入力する「月間維持費」には、どんな費用を含めるべき？

A: 月間維持費には以下を含めることをおすすめします。①管理費：物件の共有部分の清掃・保守・管理会社への手数料（通常、家賃の3〜5%）。②修繕積立金：将来の大規模修繕に備えた積立（区分マンションは月0.5〜2万円程度が目安）。③固定資産税：年間額を12で割った月額。④火災保険料：年間保険料を12で割った月額。⑤賃貸管理費（自分で管理する場合）。⑥空室時の広告料・クリーニング費。収支を正確に計算するため、物件情報から確認できるすべての支出を含めることが重要です。

Q: 新築物件と築古物件でシミュレーションする際に気を付けることは？

A: 新築と築古では想定値が大きく異なります。【新築物件】：空室率は3〜5%と低めに見積もれますが、修繕積立金が安い代わり20年後に大規模修繕が発生する点に注意。固定資産税は最初の3年間は軽減措置があります。【築古物件】：空室率は20〜30%程度と高めに見積もるべき。修繕積立金が高く、近い将来に大規模修繕が予定されている場合は事前確認が必須。家賃は毎年1〜2%程度の下落を想定すると現実的な計算になります。本シミュレーターで複数のシナリオ（楽観的・中立的・悲観的）を試算し、どのケースでも損失が許容範囲かを確認することが重要です。

Q: ローンなしの自己資金購入と融資利用、どちらが有利ですか？

A: 本シミュレーターで両方を試算して比較できます。【自己資金購入（ローン0円）】：融資利息がかからないため月間CFは多くなり、実質利回りも高くなります。心理的なプレッシャーも少ないです。【融資利用】：自己資金を温存して別の投資に回せるメリット。また不動産投資では減価償却費による税制優遇が活用でき、所得税・法人税の削減効果があります。融資利息が控除対象になるため、実は融資利用の方が税務上有利なケースが多いです。本ツール + 税務顧問に相談して、個別のシナリオを試算することをおすすめします。

Q: 実質利回りがマイナスの物件でも投資する価値はありますか？

A: 通常は避けるべきです。毎月赤字が積み重なり、長期的には資産が減ります。ただし例外的に投資価値のあるケースがあります。①相続税対策：物件購入で相続税評価額を下げられる。②節税メリット：減価償却費で所得税を圧縮でき、トータルで利益が出るケース。③将来の物件価値上昇：立地が良く、今後人口増が見込める地域は家賃・物件価格の上昇で逆転可能。これらのケースでも、本シミュレーターで最悪シナリオ（高空室率・家賃下落）を試算し、「どの程度の赤字なら許容できるか」を判定してから判断することが重要です。税理士・ファイナンシャルプランナーへの相談もおすすめします。

Q: 家賃収入が毎年下がる場合、シミュレーターでどう対応すればいい？

A: 本シミュレーターは入力値が固定で計算されます。家賃下落を想定する場合は、最初から下落後の想定家賃を入力してシミュレーションを実行してください。例：現在の家賃10万円が2年後7%下落する場合は、保守的に月9.5万円で計算。複数の家賃シナリオ（楽観値・基準値・悲観値）で試算し、最悪ケースでもCFがプラスになるか確認することが重要です。

Q: 物件購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）はどう考えればいい？

A: 本シミュレーターの「初期投資額・頭金」には、購入時の諸費用を含めて入力することをお勧めします。目安として物件価格の7～10%（区分マンションなら不動産取得税・登記費用・仲介手数料・火災保険で約70～100万円/3000万円の物件）。このツールは月間CF・年間CF・投資回収期間を計算するため、頭金に含めることで『実際の投資効率』を正確に把握できます。フルローン・諸費用込みなど複数パターンで試算しましょう。

Q: 複数物件を保存して比較する時、どの指標を重視すべき？

A: 本ツールの「保存して比較」機能で複数物件を一覧管理するとき、3つの指標に注目してください。①「実質利回り」：表面利回りではなく、空室・維持費・ローンを反映した実質値。3～5%が投資判断の目安。②「月間CF（ローン後）」：毎月の手残り現金。プラスになっているか、その額がローリスク（月3万円以上）か確認。③「投資回収年数」：頭金がいつ回収できるか。10～15年以内が理想。さらに「20年CF推移グラフ」で長期視点も確認し、空室率が10%上がった場合・家賃が10%下落した場合のシナリオ別に複数物件を試算することで、リスク耐性が高い物件を選べます。

Q: 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A: 表面利回りは年間家賃収入÷物件価格×100%で、諸経費を考慮しません。実質利回りはローン返済・維持費・空室を差し引いた年間CFから算出するため、投資判断に適しています。都市部区分マンションでは実質利回り3〜5%程度が目安です。

Q: 不動産投資のリスクと対策を教えてください。

A: 主なリスクと対策：①空室リスク→利便性の高いエリア選定・管理会社に委託。②金利上昇リスク→固定金利の検討・繰上返済で対応。③修繕リスク→修繕積立金を十分に確保し購入前に設備状態を確認。④家賃下落リスク→人口減少しにくいエリアを選びリノベーションで価値を維持。複数物件への分散投資も有効です。

Q: REITと現物不動産投資の違いは何ですか？

A: REIT（不動産投資信託）は証券取引所で売買できて流動性が高く、数万円から分散投資でき管理の手間が不要です。一方、現物不動産はローンでレバレッジをかけた大きな資産形成が可能で実物資産のため価格が安定しやすいですが、管理・修繕の手間とまとまった初期資金が必要です。初めて不動産投資を体験したい方にはREITが向いています。