🎯 投資目標の設定（任意）
目標値を設定すると達成状況をプログレスバーで表示。利回り 6-8%、月間CF 5-10万円が目安。
📊 物件情報を入力
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物件情報を入力して計算してみましょう
左のフォームに物件情報を入力して「利回り・CFを計算する」ボタンを押すと、表面・実質利回り、月間CF、20年推移グラフが表示されます。
📝 各入力項目の説明
物件価格（万円）
購入予定の物件価格を万円単位で入力。例）2500万円の場合は「2500」と入力。
想定家賃収入（月額・万円）
月額の想定家賃。例）月8万円の場合は「8」。複数戸数の場合は合計を入力。
ローン返済額（月額・万円）
月額のローン返済金。自己資金で購入する場合は「0」。例）月6万円なら「6」。
月間維持費（万円）
管理費・修繕積立金・固定資産税などの月間支出合計。例）月1.5万円なら「1.5」。
想定空室率（%）
空室の想定割合。0～100で指定。新築・立地好は5%、築古・地方は20～30%程度が目安。
初期投資額・頭金（万円）
ローンを除いた自己資金。入力すると「自己資金ROI」が計算される（任意）。
📊 計算ロジック
表面利回り（%） = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（%） = 年間CF（空室・維持費・ローン込み） ÷ 物件価格 × 100
月間CF = 月間家賃（空室控除後） - ローン返済額 - 月間維持費
年間CF = 月間CF × 12
自己資金ROI（%） = 年間CF ÷ 自己資金（頭金） × 100
💡 「実質利回り」が最重要指標。複数物件を比較する際はこちらを参考に。
❓ よくある質問（FAQ）
Q: 不動産投資シミュレーターで高い利回りが出ました。すぐに投資してもいい？
A: 本シミュレーターは参考値です。実際の投資判断には、物件の立地・築年数・修繕リスク・市場動向を総合判断する必要があります。空室率・家賃下落・金利上昇などのシナリオも検討し、ファイナンシャルプランナーや不動産投資の専門家に相談してから判断することをおすすめします。
Q: 月間キャッシュフローが負の場合、投資すべきではない？
A: 月間CF（キャッシュフロー）が負の場合、毎月赤字になることを意味します。ただし、税制優遇（減価償却費の計上）や将来の物件価値上昇を見込む場合もあります。一方、月間CF がプラスの物件が基本です。負の物件は、詳細な税務分析と10年〜20年の長期シミュレーションが必須です。
Q: 最適な空室率の想定値は、どのように決めればいい？
A: 立地・築年数・需要層で異なります。新築・好立地エリア：3〜5%（入居需要が高い）| 築5〜10年・標準エリア：10〜15%（徐々に低下） | 築15年以上・地方：20〜30%以上（空室リスク高い）。常に最悪のシナリオ（高空室率）でもCF がプラスになるか検証することが重要です。
Q: このシミュレーターを使うベストなタイミングはいつですか？
A: 3つのタイミングが特に効果的です。①物件の内見前：不動産会社の提示する表面利回りだけでなく、ローン・維持費・空室を考慮した実質利回りを事前に計算し「投資判断の基準値」を持って臨む。②内見後：実際に確認した建物状態や管理状況をもとに維持費・空室率を修正して再計算し、最終判断の精度を上げる。③融資条件が変わったとき：ローン金利や借入額が変わると月間CF・実質利回りが大きく変化するため、都度シミュレーションして収支を確認する。
Q: 表面利回り8%の物件と実質利回り5%の物件、どちらが優れていますか？
A: 実質利回りで比較すべきで、この場合は判断が逆転することもあります。表面利回り8%の物件でも、管理費・修繕積立金・空室率・ローン返済を差し引くと実質利回り3%を下回るケースがあります。一方、表面利回り6%でも維持費が低く空室率が安定していれば実質利回り4〜5%となる物件の方が手残り収入（月間CF）が大きくなります。本シミュレーターで双方の条件を入力して「月間CF」を直接比べることが、最も実践的な比較方法です。
物件タイプ別・シミュレーション結果の比較
このツールで計算される典型的な物件パターンの利回り・キャッシュフロー比較。投資判断の参考にしてください。
| 物件パターン | 物件価格 | 表面利回り | 実質利回り | 月間CF |
|---|---|---|---|---|
| 東京都心・区分マンション（好立地） | 2,500万円 | 4.8% | 3.2% | +4.0万円 |
| 地方都市・一棟アパート（新築） | 4,500万円 | 7.5% | 5.1% | +15.0万円 |
| 築15年・郊外戸建て（要修繕） | 1,800万円 | 8.3% | -1.5% | -2.7万円 |
| 名古屋・区分マンション（標準） | 1,900万円 | 6.3% | 4.1% | +5.2万円 |
💡 実質利回りが3～5%（月間CF プラス）が投資判断の目安。表面利回りが高くても実質利回りが低い物件は要注意。このツールで複数物件を比較シミュレーションしましょう。
家計・資産管理の基礎データ（総務省・金融庁）
総務省「家計調査」・金融庁データをもとに、日本の家計状況と資産形成の実態を整理しました。
| 項目 | データ | 出典 |
|---|---|---|
| 二人以上世帯の月平均消費支出 | 約31.9万円（2023年平均） | 総務省「家計調査」2023年 |
| 勤労者世帯の平均貯蓄額 | 約1,279万円（中央値は370万円） | 金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する調査」2023年 |
| 新NISAの年間投資上限 | 成長投資枠240万円＋つみたて枠120万円＝年間360万円 | 金融庁「新しいNISA」 |
| 投資信託の平均信託報酬（インデックス型） | 0.1〜0.2%程度（近年の低コスト化が進む） | 各運用会社のファンド一覧より |
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⚠️ 計算結果の活用にあたって
計算結果は参考値です。実際の税額・給付額・ローン返済額は個人の状況により異なります。重要な財務判断の際は最新の公式情報をご確認のうえ、ファイナンシャルプランナー・税理士等の専門家にご相談ください。
不動産投資の基礎知識とリスク管理
不動産投資の利回りの計算方法
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100。実質利回り＝（年間家賃収入-管理費・税金・修繕費等）÷（物件価格+購入諸費用）×100。例：2,000万円の物件・年間家賃120万円の場合、表面利回り6%、実質利回りは経費を引くと約4〜4.5%が目安です。キャップレート（市場還元利回り）との比較が重要です。
不動産投資の主なリスクと対策
①空室リスク：入居率が下がると収益が激減。対策：利便性の高いエリア選定・管理会社の選択。②家賃下落リスク：築古ほど家賃は下がる傾向。③金利上昇リスク：変動金利でローンを組んでいると返済額が増加。④流動性リスク：株と違い売りたい時にすぐ売れない。⑤災害リスク：火災・水害・地震への保険加入が必須。
区分マンション・一棟投資・REITの比較
初心者に比較的向いているのは：①区分マンション投資（少額から始められるが利回りが低め）②REIT（不動産投資信託、1株数万円から・流動性が高い・管理不要）。一棟投資（アパート・マンション）は高利回りが期待できる一方、初期投資が大きくリスクも高くなります。REITはNISA口座でも投資でき、初心者には最も入りやすい形態です。
まとめ：不動産投資は綿密な事前シミュレーションが命
不動産投資は「現金を生む資産を持つ」という魅力がある一方、失敗すると長期にわたる損失につながります。シミュレーターで10〜20年間のキャッシュフローを複数のシナリオ（空室率10〜30%、家賃下落率2〜5%/年）で試算し、最悪のケースでも損失が許容範囲内かどうかを確認してから投資判断をしましょう。
